不動産を評価するには
不動産を評価して価格を決める際に、当該不動産を造るのに必要な費用はどのくらいかという費用性からのアプローチと、類似の不動産の市場における取引事例を比較する市場性からのアプローチ、当該不動産から得られる収益がどのくらいかという収益性からのアプローチによる３つの評価方法があります。
これらの評価方法は、不動産鑑定評価基準においてはそれぞれ、原価方式、比較方式、収益方式、とよばれており、不動産の価格を決める手法と不動産の賃料を決める手法を分けて、それぞれ３方式に対応する手法を規定しています。
原価法は、不動産を獲得するための費用に着目して価格を求める手法で、建物について対象建物を新築する場合に必要な費用を算定し、新築ではない場合は対象建物が経過した年数に応じた減価や機能的な陳腐化などを観察した減価を査定し、これを再調達原価から控除して建物の価格を算出します。これに土地の更地価格を加算して対象不動産の原価法による価格を決定し、原価法により求められた価格を積算価格とよびます。
取引事例比較法は、対象不動産と類似の不動産の取引価格を比較することにより価格を求める手法で、まず対象不動産と似たような不動産の取引事例を集め、対象不動産より優れた地域か劣った地域か駅からの距離、繁華性などにより比較し、対象不動産が個別に持つ優位性・不利な点がないかを判断します。このように取引事例比較法によって算出した価格を比準価格とよびます。
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより、対象不動産の試算価格を求める手法です。
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